COVID-19: Considerações sobre arrendamentos para empresas

A pandemia de Covid-19 preocupa muitos empresários quanto à continuidade e prosperidade dos seus negócios. O governo já implementou vários esquemas para reduzir os efeitos negativos desta pandemia, tais como o Small Business Grant Fund (Fundo de Subsídios para Pequenas Empresas), as reduções de taxas e o Job Retention Scheme (Programa de Manutenção de Empregos). Este artigo explora as questões que podem surgir para os ocupantes de imóveis comerciais no contexto da interrupção ou encerramento da atividade devido à epidemia.

Encerramento

Before closing their business premises a tenant should check their lease. This is because some commercial leases have a ‘keep-open’ clause which essentially places an obligation on the tenant to keep trading throughout the duration of their lease. These clausesaim to protect the landlords’ rental income for the duration of the lease.

Rescisão do contrato de arrendamento

É pouco provável que os inquilinos possam rescindir o seu contrato de arrendamento com base em força maior ou frustração se o seu senhorio encerrar um imóvel com vários arrendamentos em resultado de um parecer do Governo. No entanto, tal dependerá, em última análise, dos termos do contrato de arrendamento e das circunstâncias envolventes. Se o contrato de arrendamento contiver opções de rescisão do arrendatário em datas pré-definidas, a condicionalidade destas cláusulas deve ser cuidadosamente analisada. Essas opções, e a expiração iminente dos contratos de arrendamento, também constituem uma oportunidade para o arrendatário negociar os termos do contrato existente ou obter concessões do senhorio.

Pagamento da renda e da taxa de serviço

A maioria dos contratos de arrendamento comercial não permite que o inquilino retenha a renda ou a taxa de serviço, exceto em circunstâncias específicas e definidas, normalmente em caso de danos ou destruição das instalações por um risco segurado ou não segurado (definido no contrato de arrendamento) ou quando as instalações estão inacessíveis. É improvável que as circunstâncias causadas pela Covid-19 se enquadrem nesta definição, e os inquilinos devem estar cientes de que a retenção da renda e/ou da taxa de serviço sem acordo prévio com o senhorio pode resultar na perda do direito de propriedade por parte do senhorio, entre outras soluções contratuais por violação dos termos do contrato de arrendamento. Por conseguinte, é importante que os ocupantes mantenham a comunicação com o senhorio, uma vez que pode ser possível chegar a acordo sobre concessões, redução da renda ou outras medidas de fluxo de caixa, como a passagem de pagamentos de renda trimestrais para mensais.

Seguro de interrupção de atividade

Um passo adicional para garantir a segurança a longo prazo da sua empresa é rever cuidadosamente a sua apólice de seguro contra a interrupção da atividade. O seguro de interrupção de atividade é adquirido como um método de proteção da empresa no caso de esta sofrer algum tipo de dano físico que a impeça de operar. Estas apólices podem ir além do que as apólices gerais de edifícios e conteúdos cobrem e podem incluir cobertura para perdas consequentes, como perda de receitas, rendimentos de aluguer e custos adicionais com pessoal. Estas apólices são geralmente concebidas para cobrir catástrofes naturais, como incêndios e inundações. No entanto, algumas apólices abrangem também as pandemias. Ao analisar a sua apólice, é essencial que preste muita atenção ao seguinte:

A sua apólice inclui cobertura para doenças de declaração obrigatória?

The government officially named Covid-19 as a ‘notifiable disease’ on 5thMarch 2020 and most business interruption policies will include cover for notifiable diseases. What is important to look at here is whether your policy specifically states which notifiable diseases are covered. Your policy may contain a specified list of diseases. If this is the case, it is unlikely that Covid-19 will be covered as it would not have existed at the time the policy was written. If there is not a specific list of diseases included in your policy, you may be covered against losses arising as a result of the current pandemic.

A sua apólice inclui a cobertura dos prejuízos resultantes da ação de uma autoridade competente?

Se existir uma lista de doenças específicas, verifique se a sua apólice inclui a cobertura da interrupção da atividade em resultado das acções de uma autoridade competente nas proximidades das suas instalações. O que é considerado uma autoridade competente está normalmente definido na sua apólice. A sua apólice pode também incluir uma cobertura de seguro para a sua atividade quando a autoridade competente tiver impedido o acesso às instalações. Se está preocupado com a segurança a longo prazo da sua empresa, é essencial que analise a sua apólice de seguro contra a interrupção da atividade. Se a sua apólice não cobrir as perdas devidas ao coronavírus, o governo também oferece o Coronavirus Business Interruption Loan Scheme (CBILS), que pode ser uma via a explorar. O CBILS está disponível para pequenas e médias empresas com um volume de negócios anual até 45 milhões de libras e dá acesso a empréstimos, financiamento de facturas e activos e descobertos até 5 milhões de libras.

Proteção conferida pela Lei do Coronavírus de 2020

Foi agora aprovada legislação que impede a reentrada ou o confisco pelo senhorio por falta de pagamento da renda durante o período que termina a 30 de junho de 2020 (ou o período prorrogado pelo governo). É importante notar que, atualmente, a legislação apenas atrasa o direito de reentrada ou de confisco do senhorio e não afecta a capacidade de os senhorios exercerem esse direito no final desse período. Note-se também que esta proteção se aplica apenas a um contrato de arrendamento ao qual se aplica o Business Tenancies (Northern Ireland) Order 1996. Deverá ser considerado se estas medidas se aplicarão aos acordos profissionais em cada caso.