Intervenção de Wayne Atchison no processo NTH Retail Limited contra MPS Retail Limited

Kieran Quinn, Director in the Private Client Department of PA Duffy & Co. Solicitors in Dungannon with solicitor's office in Belfast recently acted instructing Wayne Atchison in the Lands Tribunal of NTH Retail Limited v MPS Retail Limited [BT/22&23/2023].

O acórdão estabelece orientações jurídicas importantes sobre a lei relativa à rescisão de um contrato de arrendamento comercial.

Antecedentes:

Neste caso, as instalações em questão eram uma loja de retalho que tinha um contrato de arrendamento por um período de 6 anos, que deveria terminar em 28 de fevereiro de 2023. O senhorio emitiu um aviso para determinar em agosto de 2022, uma vez que o arrendamento deveria terminar em fevereiro de 2023. O aviso foi entregue com o fundamento de que o senhorio pretendia a posse vaga das instalações porque pretendia comercializar as instalações como loja de venda a retalho e estação de correios.

The Lands Tribunal solely focused on determining the landlord’s true intentions regarding the property. In this case the landlord relied on article 12(G) which states that ‘The landlord intends that the holding will be occupied for a reasonable period for the purposes, or partly for the purposes, of a business to be carried on in it by him or by a company in which he has a controlling interest’.

Antes deste acórdão, era claro como é que a "intenção" do senhorio devia ser determinada de uma forma justa e equitativa para um inquilino que pretendia obter um novo contrato de arrendamento.

Felizmente, o recente acórdão do Tribunal do Território fornece orientações claras aos senhorios e inquilinos sobre esta matéria.

Business Tenancies (Northern Ireland) Order 1996:

É regido pelo Business Tenancies (Northern Ireland) Order 1996 (a seguir designado por "BTO").

Ao abrigo do BTO Quando o contrato de arrendamento de uma empresa chega ao fim, existem duas opções principais para os senhorios, que são as seguintes

• O senhorio pode emitir um aviso para determinação ao arrendatário nos termos do artigo 6.
• O pedido de novo arrendamento pode ser apresentado pelo arrendatário ao senhorio nos termos do artigo 7.

Artigo 6.º - Notificação do senhorio para determinar/rescisão do contrato de arrendamento

Under Article 6, if a landlord wishes to terminate the tenancy at the end of the term of a lease they must serve the tenant with a Notice to Determine. This notice should be served on the tenant no earlier than 12 months but no later than six months before the lease is due to end.

Ao fazê-lo, o senhorio deve indicar os motivos pelos quais pretende recusar a concessão de um novo arrendamento ao inquilino.

Os motivos estão definidos no artigo 12º do BTO e incluem

(a) Falta de reparação e manutenção por parte do Locatário, se for obrigado a fazê-lo nos termos do contrato de arrendamento;

(b) Atraso persistente no pagamento da renda;

(c) O locatário viola substancialmente os acordos/obrigações existentes ao abrigo do contrato de arrendamento;

(d) O senhorio está disposto a fornecer um alojamento alternativo adequado;

(e) Quando há um arrendamento de uma parte que a posse é obrigada a arrendar ou vender para obter uma renda mais elevada ou vender como um todo;

(f) O senhorio tenciona demolir ou desenvolver substancialmente o imóvel;

(h) O senhorio tenciona utilizá-lo para uma atividade comercial a exercer por si ou como sua residência

Artigo 12º, alínea G), da OTP:

Neste caso, o senhorio baseou-se na alínea G) do artigo 12.o , que estabelece que "o senhorio pretende que a exploração seja ocupada durante um período razoável para efeitos, ou em parte para efeitos, de uma atividade a exercer na exploração por ele ou por uma empresa em que detém uma participação de controlo".

Antes deste acórdão, era claro como é que a "intenção" do senhorio devia ser determinada de uma forma justa e equitativa para um inquilino que pretendia obter um novo contrato de arrendamento.

Felizmente, o recente acórdão do Tribunal do Território fornece orientações claras aos senhorios e inquilinos sobre esta matéria.

Neste caso, as instalações eram uma loja de venda a retalho que tinha um contrato de arrendamento por um período de 6 anos, que deveria terminar em 28 de fevereiro de 2023. O senhorio emitiu um aviso para determinar em agosto de 2022, uma vez que o arrendamento deveria terminar em fevereiro de 2023. O aviso foi entregue com o fundamento de que o senhorio pretendia a posse vaga das instalações porque pretendia comercializar as instalações como loja de retalho e posto de correios.

Por conseguinte, o Tribunal de Terras concentrou-se apenas em determinar as verdadeiras intenções do senhorio relativamente ao imóvel.

The Tribunal turned to the case of Cunliffe v Goodman [1950] as Asquith LJ defined intention as a ‘state of affairs which the party, ‘intending’ does more than merely contemplate… It connotes a state of affairs which… he has a reasonable prospect of being able to bring about, by his own act of volition.’

O tribunal aceitou que existem dois elementos na intenção:

(1) Subjective element – this relates to the landlord’s state of mind;

(2) Objective element – this relates to the realistic prospects of the intentions being implemented.

The Tribunal also turned to the case of Cox v Clancy [BT/14/2020] which held that that where one element is not clearly established, the Tribunal will not be satisfied that the landlord has the required intention and their opposition to a new tenancy will fail.

O Tribunal começou por analisar o estado de espírito do senhorio relativamente às instalações. No caso em apreço, o senhorio forneceu "100% de garantias de que tencionava ocupar e comercializar as instalações", mas não havia actas do conselho de administração, papelada nem qualquer documentação da empresa queixosa que confirmasse esta intenção subjectiva. O Tribunal considerou que este elemento do teste de intenção não estava satisfeito.

Em seguida, o Tribunal analisou as acções do senhorio para determinar as perspectivas realistas de concretização das suas intenções. Neste caso, foram identificadas várias questões objectivas:

• Na melhor das hipóteses, o senhorio apenas tinha um acordo verbal com um grossista;
• O senhorio não apresentou qualquer registo de contratos de fornecimento;
• Os contabilistas do senhorio não apresentaram qualquer documentação que confirmasse a situação financeira da empresa;
• O senhorio não dispunha de um plano de actividades preparado.

Consequentemente, o Tribunal considerou que o senhorio não tinha provado a sua oposição a um novo arrendamento, uma vez que não existiam provas disponíveis que sugerissem que tinham uma perspetiva razoável de levar a cabo a intenção de ocupar e comercializar as instalações e ordenou às partes que negociassem um novo arrendamento.

O que significa esta decisão para os senhorios que pretendem reocupar e comercializar as suas instalações comerciais atualmente arrendadas?

• Atualmente, a lei é clara e inequívoca; existem dois elementos de intenção que devem ser comprovados.
• Os senhorios estão agora conscientes da importância de ter "provas" ou evidências suficientes disponíveis na audiência para apoiar as suas reivindicações.
• Esta decisão demonstra o elevado grau de exigência da prova que deve ser cumprido pelo senhorio.
• Confirma que, quando a documentação de base, como os dados financeiros, não está disponível e/ou os acordos de grossistas não podem ser fornecidos, é pouco provável que o elemento objetivo da intenção seja satisfeito.

O que significa esta decisão para os inquilinos?

• Esta decisão reitera que o BTO 1996 protege os inquilinos comerciais contra os senhorios que não dispõem de provas suficientes de que pretendem eles próprios comercializar as instalações.
• Demonstra que o Tribunal não admite a oposição ou a impugnação de um novo contrato de arrendamento quando a intenção é prematura.
• O Tribunal não impedirá um senhorio de reocupar as suas instalações quando se verificar que a sua intenção é genuína. Se essa intenção for provada num prazo relativamente curto após o julgamento, o Tribunal terá esse facto em consideração ao determinar a duração de um novo arrendamento.
• que se oporá a um pedido de arrendamento apresentado pelo inquilino (e qualquer notificação deste tipo deve indicar com que fundamentos o senhorio se oporá ao pedido nos termos do artigo 12.)

Estamos aqui para ajudar!

Na P.A. Duffy & Company, compreendemos que os contratos de arrendamento de empresas são complexos e litigiosos para todas as partes envolvidas. Os nossos advogados especializados em direito comercial estão aqui para aliviar as pressões com que se depara e simplificar as coisas, assumindo o controlo da situação.

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