Proprietários de habitações devem tomar medidas contra problemas de adoção de estradas e esgotos

According to statistics released by the Department for Infrastructure (DfI) there are over 1,800 housing developments throughout Northern Ireland where roads and/or sewers remain unadopted, meaning the roads and sewers are not maintained by statutory bodies. Therefore, many residents cannot sell their property due to the condition of some roads and sewers in the affected housing developments. An Inquiry into these issues in 2012 found that there were between 1,200 and 3,500 unadopted roads in Northern Ireland, meaning that there has been little to no improvements since that date.

Se as estradas e os esgotos de um empreendimento tiverem sido concluídos há um período de tempo considerável e não tiverem sido adoptados pelo DfI (como é o caso de muitos empreendimentos na Irlanda do Norte), é muito provável que os potenciais compradores sejam aconselhados pelo seu advogado a retirar a sua oferta de compra e a não assinar um contrato de venda.

Esta é, sem dúvida, uma situação desastrosa para os proprietários dos empreendimentos habitacionais afectados, uma vez que não podem vender a sua propriedade ou recuperar o capital que investiram na propriedade.

Quando é que as estradas e os esgotos devem ser adoptados? - A lei na Irlanda do Norte

Os promotores devem solicitar que o Departamento de Infra-estruturas (DfI) adopte as estradas e esgotos do seu empreendimento quando a última casa do empreendimento estiver concluída.

Estradas adoptadas

O DfI adoptará novas estradas e caminhos pedonais que tenham sido..:

1. Determined for adoption and

2. Works have been completed to the approved standard by DfI.

O artigo 24.º da Ordem das Ruas Particulares (Irlanda do Norte) de 1980 exige que os promotores façam provisões prévias para despesas relacionadas com obras nas ruas. Isto significa que os promotores devem ter uma caução ou depósito em dinheiro para proteger os interesses dos compradores, uma vez que esta fonte segura de fundos permite que o DfI conclua as estradas de um empreendimento de acordo com um padrão adotável se o promotor se tornar insolvente ou simplesmente não o fizer.

Tenha em atenção que é ilegal um promotor iniciar obras de desenvolvimento sem ter um Acordo de Ruas Privadas e uma Caução em vigor.

Esgotos adoptados

A adoção de sistemas de esgotos em novas urbanizações na Irlanda do Norte segue um procedimento semelhante, mas distinto, ao da adoção de estradas e caminhos pedonais.

Nos termos do Water and Sewerage Services (Northern Ireland) Order 2006, a NI Water pode concordar em adotar esgotos, drenos e outras obras conexas em novos empreendimentos habitacionais, sempre que se verifique o seguinte

1. There is an Article 161 Agreement between the developer and NI Water for adoption and

2. The Developer has complied with the terms and conditions specified by NI Water in constructing the sewers and laying pipes.

3. Works have been completed to the approved standard by NI Water.

Tal como acontece com a adoção das estradas, é um requisito legal que os promotores façam provisões prévias para as despesas relacionadas com os sistemas de água e esgotos através de uma caução ou depósito em dinheiro antes de iniciarem as obras para proteger os interesses dos compradores. Estas fontes de fundos garantidos permitem à NI Water concluir os sistemas de água e de esgotos do empreendimento de acordo com um padrão adotável se o promotor se tornar insolvente ou simplesmente não o fizer.

Porque é que as estradas e os esgotos nas urbanizações históricas não podem ser adoptados?

Issues with the adoption of roads and sewers exist in many historical developments which were built in the early 2000s onwards. These issues have arisen because the developer has not completed works in line with the requisite terms and conditions of their agreements; the works have not been completed to an appropriate standard and; in light of inflation, the value of the bond no longer covers the expense of the street works or sewerage works to be carried out by NI Water and/or DfI to get the development to the appropriate standard for adoption.

In many cases the developer has went bankrupt or become insolvent and it does not have the means to complete the work. In other cases, DfI may not have adopted roads and sewers in breach of their legal obligations.

Que recursos legais estão disponíveis para os proprietários de casas?

Existem vários recursos legais que podem estar disponíveis para si, incluindo:

• Revisão judicial - este processo permite-lhe contestar as decisões do DfI e da NI Water que recusam a adoção das estradas e dos esgotos.
• Reclamações de litígio civil - este processo permite-lhe reclamar contra um promotor ou a sua seguradora por negligência e pelos danos e perdas que sofreu devido à não adoção das estradas e dos esgotos.
• Many of these houses will have the benefit of a policy of insurance often form the NHBC Scheme. The homeowner may be able to sue against this policy for their losses.
• Exaustão do processo de recurso em caso de recusa de adoção, que inclui um recurso para a entidade reguladora dos serviços públicos no que respeita à recusa de adoção de esgotos.
• Apresentar uma queixa ao Provedor de Justiça.

Tenha em atenção que as vias de recurso disponíveis dependerão dos factos individuais do seu caso. A nossa equipa de especialistas em contencioso terá todo o prazer em discutir uma potencial reclamação e as soluções a que pode recorrer.

Há mais alguma coisa que eu deva saber? (Nova lei)

De acordo com o Defective Premises Act (NI) 2024, se o imóvel tiver sido adquirido antes de 2024, os proprietários dispõem de 30 anos a contar da data de aquisição do imóvel para intentar uma ação cível. Para os casos em que o imóvel tenha sido adquirido em 2024, ou mais tarde, a ação deve ser intentada no prazo de 15 anos a contar dessa data.

Trata-se de uma alteração significativa da lei e ajudará os proprietários de casas a interporem acções judiciais, em especial os que compraram propriedades em empreendimentos habitacionais históricos.

Como é que a P.A. Duffy & Co. pode ajudar

Na P.A. Duffy & Co. Solicitors, compreendemos as dificuldades, financeiras e físicas, com que se deparam os proprietários de casas em empreendimentos com estradas e esgotos não adoptados.

Se vive numa urbanização ou numa rua com estradas ou esgotos não adoptados e gostaria de apresentar uma reclamação ou obter mais informações, contacte a nossa equipa especializada em litígios.

We are instructed by a number of clients across a range of developments in Northern Ireland. We intend to hold a number of events to discuss the issues with those affected homeowners in 2025.