Nota de aconselhamento para promotores imobiliários: Lei das instalações defeituosas (Irlanda do Norte) 2024

O Defective Premises Act (Northern Ireland) 2024 representa uma recalibração material do risco para promotores imobiliários, empreiteiros e consultores que operam na Irlanda do Norte. Alinha o regime de prescrição para habitações defeituosas mais de perto com a posição há muito estabelecida em Inglaterra e no País de Gales, e alarga materialmente a exposição potencial para projectos históricos e futuros. Os promotores devem agora partir do princípio de que as reivindicações que anteriormente teriam prescrito ao abrigo da regra dos seis anos podem ser reavivadas e que os projectos futuros implicarão uma responsabilidade potencial significativamente mais longa.

Antecedentes e o litígio de Victoria Square

O catalisador imediato da reforma foi o litígio dos Victoria Square Apartments, em que os proprietários foram desalojados em 2019 devido a defeitos estruturais e, inicialmente, não dispunham de um recurso legal porque o Defective Premises (Northern Ireland) Order 1975 impunha um prazo de prescrição de seis anos a partir da conclusão. Em março de 2024, o High Court considerou que a ação tinha prescrito. A dimensão do interesse público e a disparidade com os prazos de prescrição aplicáveis em Inglaterra e no País de Gales motivaram uma ação legislativa. Após o Royal Assent, a nova lei entrou em vigor em 21 de setembro de 2024. A atividade de recurso subsequente, em dezembro de 2024, reavivou a ação Victoria Square para ser determinada de novo pelo Supremo Tribunal, sublinhando o efeito prático da alteração legislativa em litígios vivos e históricos.

O novo regime de prescrição: 15 anos prospectivamente; 30 anos retrospetivamente

Nos termos da lei, o prazo de prescrição para os pedidos de indemnização relativos a habitações concluídas após o Royal Assent é agora de 15 anos a partir da conclusão. No caso de habitações concluídas antes do início da construção, o período é alargado para 30 anos. Para os promotores imobiliários, trata-se de uma mudança fundamental de uma janela curta de seis anos para um quadro de responsabilidade de longo prazo. O prazo começa normalmente a contar a partir da data de conclusão prática da habitação. Quando se realizam trabalhos adicionais para corrigir defeitos de fabrico insatisfatórios, o prazo de prescrição para os defeitos corrigidos por esses trabalhos começa a contar a partir da conclusão dos trabalhos de reparação, reiniciando efetivamente o prazo para esse aspeto da habitação.

Âmbito das funções e quem pode ser processado

A lei preserva e alarga os deveres devidos por aqueles que "trabalham para ou em ligação com o fornecimento de uma habitação". Isto inclui empreiteiros principais, subempreiteiros, promotores, projectistas e consultores cujo trabalho afecta a habitabilidade ou a qualidade da habitação. A obrigação é devida não só ao dono da obra, mas também aos proprietários subsequentes e a todos os que adquiram um interesse na propriedade. Existe uma exceção limitada nos casos em que a única obrigação de um empreiteiro é seguir as instruções de outrem e em que não existe qualquer obrigação contratual ou delitual de avisar; nesse cenário, a responsabilidade por defeitos especificados por outros pode ser reduzida. A lei aplica-se a edifícios existentes, bem como a novas construções, pelo que os projectos de remodelação, renovação e conversão são abrangidos pelo âmbito de aplicação.

Subsiste uma lacuna notável: os fornecedores de materiais e os fabricantes não são diretamente abrangidos por esta responsabilidade legal, o que coloca um maior ónus de conformidade e diligência sobre aqueles que, na cadeia de contratação e conceção, selecionam, especificam e instalam os materiais.

Implicações práticas para os promotores

Do ponto de vista do promotor, as principais implicações são jurídicas, comerciais e operacionais. Do ponto de vista jurídico, os prazos de prescrição alargados aumentam a exposição a reclamações históricas sobre projectos concluídos há muitos anos e prolongam o horizonte de reclamações para projectos actuais e futuros. Os quadros contratuais terão de ter em conta esta mudança. Os promotores devem rever os contratos-tipo, os contratos de construção e as garantias colaterais para alinhar os períodos de limitação, garantia e indemnização com o novo regime jurídico. Sempre que possível, devem ser reforçadas as obrigações de acompanhamento e a repartição dos riscos com os empreiteiros, projectistas e subempreiteiros especializados, incluindo deveres de aviso, exclusões de adequação à finalidade, se for caso disso, e uma responsabilidade clara pela especificação e seleção dos materiais.

Do ponto de vista comercial, é provável que a maior duração afecte a disponibilidade, o âmbito e o preço dos seguros de responsabilidade civil profissional e de defeitos latentes. Os promotores devem contactar atempadamente os corretores e as seguradoras para garantir uma cobertura retroactiva adequada e para ajustar as práticas de notificação e retenção de documentos de modo a refletir uma exposição mais longa. Deve prestar-se especial atenção aos projectos que se aproximam dos limiares de 15 ou 30 anos e a quaisquer obras de reparação que possam repor a limitação dos elementos em causa.

A nível operacional, a garantia de qualidade, a governação técnica e a manutenção de registos tornam-se ainda mais críticas. Procedimentos abrangentes de aprovação de projectos, controlo robusto de alterações, diligência devida na seleção de produtos e registos de inspeção no local serão fundamentais para a defesa de reclamações muitos anos após a conclusão. Os promotores devem manter uma política disciplinada de conservação de documentos calibrada, pelo menos, para o período de prescrição aplicável, acrescido de uma margem razoável, e garantir que a informação "as-built", os dados do fabricante, os certificados e os resultados dos testes estão completos e são facilmente recuperáveis. Quando são encomendadas obras de reparação, o âmbito, a justificação, o regime de inspeção e a data de conclusão devem ser meticulosamente registados.

Gerir os riscos históricos e reais

O alcance retrospetivo de 30 anos convida a uma triagem dos projectos concluídos. Os promotores devem considerar a possibilidade de efetuar uma análise de risco ao nível da carteira para identificar projectos com problemas conhecidos, métodos de construção atípicos, interfaces estruturais complexas ou histórias de renovação extensas. A colaboração precoce com os empreiteiros, as equipas de conceção e as seguradoras pode conduzir a resoluções pragmáticas, incluindo investigações proactivas ou programas de reparação voluntários, se for caso disso. Quaisquer reclamações ou circunstâncias potenciais devem ser avaliadas sem demora em função das disposições de notificação da apólice.

No caso de projectos em curso, os promotores devem rever as estratégias de aquisição, assegurando uma atribuição adequada dos riscos em termos de conceção e de mão de obra, regimes de inspeção claros e uma segurança de desempenho proporcional. O controlo da cadeia de abastecimento deve ser reforçado, dada a exclusão dos fornecedores de materiais da rede legal; as especificações devem exigir produtos conformes e comprovados, com recurso contratual para substituição e não conformidade.

Próximas etapas

The Defective Premises Act (Northern Ireland) 2024 materially changes the liability landscape for residential development and refurbishment. Developers should act promptly to recalibrate contracts, insurance arrangements and internal controls to the extended limitation periods and widened claimant class. Targeted portfolio reviews, enhanced technical governance and disciplined record management will be key to mitigating the legal and commercial impact of the reform.