Poderá um inquilino recorrer ao encerramento do comércio retalhista durante um processo pandémico de pagamentos em atraso?
(Commerz Real Investmentgesellschaft MBH V TFS Stores LTD - 2021)
O High Court de Inglaterra proferiu recentemente uma sentença sumária a favor do senhorio no processo Commerz Real Investmentgesellschaft mbh contra TFS Stores Ltd, em que o inquilino tentou defender-se dos pedidos de indemnização apresentados pelo senhorio relativamente a rendas e taxas de serviço não pagas durante os confinamentos devido à COVID-19 no Reino Unido.
O inquilino tinha um contrato de arrendamento de cinco anos de uma unidade no Westfield Shopping Centre London, que fechou, como muitas outras empresas, devido ao confinamento por COVID-19 em março de 2020 e depois durante os confinamentos subsequentes.
Para ajudar a gerir o fluxo de caixa, muitos inquilinos comerciais têm, desde março de 2020, retido o pagamento de rendas, mesmo em relação a períodos em que estavam abertos e aptos a negociar, utilizando as restrições da COVID como justificação para se recusarem a pagar. As vias habituais dos senhorios para a recuperação de pagamentos em atraso foram, entretanto, bloqueadas na sequência da intervenção do Governo através de moratórias legais sobre as opções habituais de execução (incluindo confisco e exigências legais), o que significa que não tinham qualquer influência significativa para fazer cumprir os termos dos seus contratos de arrendamento.
Neste caso, o senhorio apresentou com êxito um pedido de indemnização por rendas e taxas de serviço não pagas no montante de 166 884,82 libras esterlinas mais juros. O inquilino tentou defender-se com vários fundamentos, todos eles falhados, alguns dos quais são os seguintes:
O senhorio agiu prematuramente e de forma contrária ao "Código de Práticas para as relações imobiliárias comerciais durante a pandemia de COVID-19" publicado pelo Ministério da Habitação, Comunidades e Governo Local. Verificou-se que, de facto, houve um compromisso significativo por parte do senhorio e que, de qualquer modo, o "Código" era voluntário.
O senhorio aproveitou a "lacuna" na legislação que suspende a execução por falta de pagamento da renda, uma vez que a referida legislação não impedia a reclamação de rendas e taxas de serviço não pagas. O inquilino considerou esta situação extremamente injusta.
O inquilino argumentou que o senhorio devia ter feito um seguro contra a perda de rendas devido a uma "doença notificável". O contrato de arrendamento foi redigido de forma a que o senhorio fizesse um seguro contra a perda de rendas devido a um "risco segurado", mas a definição do mesmo não incluía as doenças notificáveis. A cláusula de redução da renda prevista no contrato de arrendamento suspendia as rendas em caso de "danos" causados à propriedade por um "risco segurado". Por conseguinte, a renda continuava a ser paga, exceto se houvesse danos físicos nos bens provocados por um risco segurado.
O ponto-chave deste acórdão para senhorios e inquilinos é que o facto de não pagarem a renda durante os períodos de confinamento devido à COVID-19 nem sempre será protegido pelos regulamentos publicados pelo Governo destinados a ajudar as empresas durante estes tempos extraordinários. O acórdão reforça a importância da redação do contrato de arrendamento e salienta a necessidade de controlar o impacto que a legislação tem naqueles que se destina a proteger.
O tribunal concluiu que o senhorio tinha feito esforços para entrar em contacto com o inquilino antes da instauração do processo. O senhorio não estava a tentar evitar as medidas pandémicas, o que, de qualquer modo, não impedia um senhorio de apresentar uma queixa por pagamentos em atraso. O tribunal concordou ainda com o senhorio em relação ao seguro, considerando que este não era obrigado a segurar riscos para além dos previstos no contrato de arrendamento.
O tribunal concordou com o senhorio com base no facto de a suspensão da renda se aplicar apenas a danos físicos e concordou que as seguradoras rejeitariam provavelmente qualquer reclamação com base no facto de a renda poder ser cobrada ao inquilino. Não estava implícito no contrato de arrendamento que um encerramento forçado desencadearia as disposições de suspensão da renda, nem que os danos ou perdas económicas estavam cobertos por essas disposições. Os "danos" não incluíam os danos não físicos.
Conselhos e acções para os senhorios
Os tribunais estão a receber mais queixas de senhorios relacionadas com a pandemia, o que continuará a acontecer nos próximos meses. Este caso dá aos senhorios uma orientação mais clara sobre a abordagem dos tribunais no que diz respeito à tomada de decisões no contexto das perdas financeiras incorridas pelo encerramento forçado, quando não existem disposições expressas nos contratos de arrendamento que permitam a suspensão da renda nestas circunstâncias.
Os tribunais não implicarão termos que permitam a suspensão da renda quando um inquilino sofre danos económicos e tomarão uma decisão com base na interpretação dos termos do contrato de arrendamento e da relação contratual entre o senhorio e o inquilino. Nos casos em que os inquilinos tenham retido o pagamento das rendas durante os encerramentos forçados, os senhorios são apoiados por esta decisão na tentativa de recuperar esses pagamentos em atraso.
Este acórdão será, por conseguinte, uma boa notícia para os senhorios, apresentando um instrumento de recuperação viável para recuperar as rendas em dívida que possam ter sido acumuladas ao longo dos últimos 12 meses.