Estradas e redes de esgotos não adotadas na Irlanda do Norte: direitos e vias de recurso dos proprietários
por Conal McGarrity e Conor Cullen
A situação dos proprietários que vivem em estradas não adotadas e servidas por redes de esgotos não adotadas continua a ser uma das mais angustiantes — e juridicamente complexas — que podem surgir no setor imobiliário residencial na Irlanda do Norte. Quando um promotor imobiliário não conclui as infraestruturas de acordo com os padrões exigidos e as autoridades públicas não intervêm para resolver a situação, os proprietários podem ver-se presos em imóveis que não conseguem vender, com serviços deficientes e sem uma via clara para obter reparação. Um parecer recente elaborado pelo nosso escritório destaca o leque de vias legais que podem estar disponíveis em tais casos, bem como as dificuldades que os proprietários e os seus consultores têm de enfrentar.
O problema: insolvência dos programadores e estagnação da adoção
O cenário típico envolve um empreendimento imobiliário construído no início dos anos 2000, em que o promotor imobiliário celebrou acordos com o então Departamento de Desenvolvimento Regional — tanto com o Serviço de Estradas como com o Serviço de Águas — para a construção e eventual adoção das vias privadas e da rede de esgotos que serviam o empreendimento. Podem ter sido emitidos certificados de adoção preliminares e os períodos de manutenção exigidos podem ter tido início, mas a adoção final nunca chegou a ocorrer. Quando o promotor imobiliário ficou posteriormente insolvente e foi dissolvido, o processo ficou totalmente paralisado.
Nesses casos, as consequências para os proprietários são graves. Defeitos no sistema de esgotos — frequentemente causados por subsidência do solo — podem tornar os imóveis praticamente invendáveis. Os custos das obras de reparação podem ascender a centenas de milhares de libras, excedendo em muito o valor de qualquer caução que tenha sido inicialmente constituída. As autoridades públicas podem considerar que é impraticável ou antieconómico intervir, deixando os proprietários numa situação de incerteza durante anos, se não décadas.
Reclamações contra promotores imobiliários e as suas seguradoras
Quando a promotora imobiliária é dissolvida e os seus ativos são liquidados, normalmente não há qualquer possibilidade de recuperação sem garantia. Além disso, regra geral, o construtor não tem qualquer dever de diligência por negligência no que respeita a obras de construção defeituosas, quando o prejuízo resultante é puramente económico.
No entanto, o Decreto de 1975 relativo a Imóveis Defeituosos (Irlanda do Norte) prevê uma importante via de recurso legal. Se o estado do sistema de esgotos fosse tal que, na data da conclusão prática, a habitação não estivesse apta para habitação, poderá ser apresentada uma reclamação contra o construtor (ou, potencialmente, contra o arquiteto ou engenheiro responsável pelo projeto) ao abrigo do Decreto de 1975. Os tribunais têm interpretado «aptidão para habitação» de forma ampla: no processo Bole v Huntsbuild Limited [2009] EWCA Civ 1146, considerou-se que falhas de projeto fundamentais para a estabilidade de uma habitação, exigindo um longo período de desocupação para reparação, tornavam o imóvel impróprio, mesmo que não fosse efetivamente perigoso. De forma semelhante, no processo Harrison v Shepherd Homes Limited [2011] EWHC 1811 (TCC), foram considerados suficientes defeitos significativos nas fundações. A ausência de um sistema de esgotos a funcionar corretamente é suscetível de sustentar um argumento semelhante.
É importante referir que o prazo de prescrição para ações judiciais ao abrigo do Decreto de 1975 foi recentemente alterado pela Lei sobre Imóveis Defeituosos (Irlanda do Norte) de 2024. O prazo de prescrição é agora de 15 anos a contar da data da conclusão prática e, para as reclamações que surgiram antes da entrada em vigor da Lei de 2024, o prazo de prescrição é de 30 anos. Trata-se de uma evolução significativa, uma vez que pode reativar reclamações que, de outra forma, teriam prescrito.
Caso a promotora imobiliária tenha sido dissolvida, os proprietários poderão ter de investigar se existe uma apólice de seguro relevante — por exemplo, uma garantia apoiada pela NHBC — e ponderar se é possível intentar uma ação diretamente contra a seguradora ao abrigo da Lei de 2010 relativa a Terceiros (Direitos contra Seguradoras), ou se é necessário reinscrever a empresa no registo e processá-la. Deve notar-se, no entanto, que o Anexo 3 da Lei de 2010 contém disposições transitórias que podem exigir o recurso à antiga Lei de Terceiros (Direitos contra Seguradoras) (Irlanda do Norte) de 1930, nos casos em que tanto a causa de pedir como a insolvência ocorreram antes de 1 de agosto de 2016.
Reclamações contra advogados especializados em transações imobiliárias
Os proprietários que adquiriram os seus imóveis sem terem sido informados sobre questões pendentes relativas à adoção das vias públicas podem também considerar a possibilidade de intentar uma ação por negligência profissional contra os seus advogados responsáveis pela transação imobiliária. As consultas padrão relativas ao certificado de propriedade podem, à primeira vista, não revelar dificuldades — as respostas podem limitar-se a confirmar que as estradas foram determinadas para adoção e que foi obtida uma caução. No entanto, quando a compra ocorre alguns anos após a conclusão do empreendimento e o promotor imobiliário já se afastou do local há muito tempo, é discutível que um advogado razoavelmente cuidadoso devesse ter investigado a situação mais a fundo e feito consultas adicionais.
A principal dificuldade com este tipo de reclamações reside no prazo de prescrição. A causa de pedir em casos de negligência profissional surge normalmente na data de conclusão da compra, e o prazo de prescrição principal é de seis anos. Embora exista um prazo de prescrição secundário de três anos a contar da data em que se tomou conhecimento do facto, nos termos do artigo 11.º da Portaria sobre Prescrição (Irlanda do Norte) de 1989, existe também um prazo de prescrição final de 15 anos a contar da data do ato ou omissão objeto da reclamação. Em muitos casos, estes prazos já terão expirado, o que constitui uma defesa potencialmente incontestável.
Recursos de direito público: Estradas
O Decreto sobre Vias Privadas (Irlanda do Norte) de 1980 estabelece um quadro legal para a adoção de vias privadas. Nos termos do artigo 32.º, o Departamento de Infraestruturas (anteriormente Departamento de Desenvolvimento Regional) celebra um acordo com um promotor imobiliário para a construção de uma via privada e define as circunstâncias em que esta será adotada. Caso o promotor imobiliário não cumpra uma notificação ao abrigo do artigo 11.º que exija obras para adequar a rua aos padrões de adoção, o Departamento pode executar ele próprio as obras necessárias ao abrigo do artigo 13.º, sendo a rua então declarada como via pública a partir da data de conclusão dessas obras.
Surge uma questão fundamental sobre o que constitui «a data de conclusão» nos casos em que o Departamento tenha realizado todas as obras rodoviárias previstas, mas em que questões pendentes relacionadas com o sistema de esgotos impeçam a adoção total. É razoável argumentar que a estrada deve ser considerada como adotada a partir da data em que o próprio empreiteiro do Departamento concluiu as obras rodoviárias que lhe foram encomendadas, mesmo que as obras de esgotos continuem pendentes. Poderia ser solicitada uma declaração nesse sentido através de um recurso de revisão judicial.
Medidas corretivas previstas na legislação pública: esgotos
A situação relativa aos esgotos é regulada pelo Decreto de 2006 relativo aos Serviços de Água e Esgotos (Irlanda do Norte). O artigo 159.º do referido decreto confere à Northern Ireland Water o poder discricionário de integrar um esgoto privado, tendo em conta fatores como o método de construção, o estado de conservação e o número de edifícios servidos. Existe também o direito de recurso contra uma recusa de adoção junto da Autoridade Reguladora dos Serviços Públicos, nos termos do artigo 162.º.
Por outro lado, o artigo 157.º impõe à Northern Ireland Water a obrigação de fornecer um sistema de esgotos público quando estiverem reunidas determinadas condições — em particular, quando as instalações não estiverem ligadas a um sistema de esgotos público e o sistema de drenagem existente estiver a causar, ou for suscetível de causar, efeitos adversos no ambiente ou na qualidade de vida. Esta obrigação é aplicável pelo Departamento e/ou pela Autoridade Reguladora dos Serviços Públicos, e os litígios relativos à sua aplicabilidade são decididos pela Autoridade Reguladora dos Serviços Públicos.
Na prática, a Northern Ireland Water poderá opor-se à adoção desta medida caso os dados geotécnicos sugiram que o assentamento do solo continua a ocorrer e que as obras de reparação seriam impraticáveis ou teriam um custo proibitivo. No entanto, uma abordagem formal, apoiada em pareceres de peritos sobre o impacto ambiental e na qualidade de vida causado pelo esgoto avariado, seguida, se necessário, de um recurso ou de uma consulta ao Regulador dos Serviços Públicos, representa uma via viável para os proprietários afetados.
A via do Provedor de Justiça
Por fim, nos casos em que se tenha verificado uma série de falhas por parte das autoridades públicas — incluindo a constituição inadequada de cauções, a liberação prematura das mesmas e o atraso no acompanhamento dos períodos de manutenção —, poderá haver margem para apresentar uma queixa por má administração ao Provedor de Justiça. Existem precedentes de constatação de má administração em casos em que uma autoridade rodoviária não tenha constituído devidamente uma caução rodoviária, deixando os proprietários de imóveis ribeirinhos desprotegidos contra os custos de adaptação de uma rua aos padrões de adoção: ver R (Hughes) v Local Government Ombudsman [2001] EWHC (Admin) 349.
Conclusão
Os casos relativos a estradas e esgotos não adotados na Irlanda do Norte são invariavelmente complexos, exigindo uma avaliação cuidadosa de múltiplas possibilidades de reclamação no âmbito do direito privado, do direito público e dos quadros regulamentares. A recente extensão dos prazos de prescrição ao abrigo da Lei sobre Imóveis Defeituosos (Irlanda do Norte) de 2024 abriu novas possibilidades para os proprietários que, de outra forma, poderiam ter ficado sem qualquer recurso. O contacto atempado com as autoridades públicas competentes, a Autoridade Reguladora dos Serviços Públicos e o Provedor de Justiça — apoiado por provas periciais sólidas — é essencial para que os proprietários tenham as melhores perspetivas de alcançar uma resolução.