Proprietários de habitações devem tomar medidas contra problemas de adoção de estradas e esgotos
De acordo com as estatísticas divulgadas pelo Departamento de Infra-estruturas (DfI), existem mais de 1800 empreendimentos habitacionais em toda a Irlanda do Norte onde as estradas e/ou os esgotos não são adoptados, o que significa que as estradas e os esgotos não são mantidos pelos organismos oficiais. Por conseguinte, muitos residentes não podem vender as suas propriedades devido ao estado de algumas estradas e esgotos nos empreendimentos habitacionais afectados. Um inquérito sobre estas questões, realizado em 2012, concluiu que existiam entre 1 200 e 3 500 estradas não adoptadas na Irlanda do Norte, o que significa que, desde essa data, pouco ou nada foi melhorado.
Se as estradas e os esgotos de um empreendimento tiverem sido concluídos há um período de tempo considerável e não tiverem sido adoptados pelo DfI (como é o caso de muitos empreendimentos na Irlanda do Norte), é muito provável que os potenciais compradores sejam aconselhados pelo seu advogado a retirar a sua oferta de compra e a não assinar um contrato de venda.
Esta é, sem dúvida, uma situação desastrosa para os proprietários dos empreendimentos habitacionais afectados, uma vez que não podem vender a sua propriedade ou recuperar o capital que investiram na propriedade.
Quando é que as estradas e os esgotos devem ser adoptados? - A lei na Irlanda do Norte
Os promotores devem solicitar que o Departamento de Infra-estruturas (DfI) adopte as estradas e esgotos do seu empreendimento quando a última casa do empreendimento estiver concluída.
Estradas adoptadas
O DfI adoptará novas estradas e caminhos pedonais que tenham sido..:
1. Determinado para adoção e
2. Os trabalhos foram concluídos de acordo com as normas aprovadas pelo DfI.
O artigo 24.º da Ordem das Ruas Particulares (Irlanda do Norte) de 1980 exige que os promotores façam provisões prévias para despesas relacionadas com obras nas ruas. Isto significa que os promotores devem ter uma caução ou depósito em dinheiro para proteger os interesses dos compradores, uma vez que esta fonte segura de fundos permite que o DfI conclua as estradas de um empreendimento de acordo com um padrão adotável se o promotor se tornar insolvente ou simplesmente não o fizer.
Tenha em atenção que é ilegal um promotor iniciar obras de desenvolvimento sem ter um Acordo de Ruas Privadas e uma Caução em vigor.
Esgotos adoptados
A adoção de sistemas de esgotos em novas urbanizações na Irlanda do Norte segue um procedimento semelhante, mas distinto, ao da adoção de estradas e caminhos pedonais.
Nos termos do Water and Sewerage Services (Northern Ireland) Order 2006, a NI Water pode concordar em adotar esgotos, drenos e outras obras conexas em novos empreendimentos habitacionais, sempre que se verifique o seguinte
1. Existe um acordo ao abrigo do artigo 161º entre o promotor e a NI Water para adoção e
2. O promotor cumpriu os termos e condições especificados pela NI Water na construção dos esgotos e na colocação dos tubos.
3. Os trabalhos foram concluídos de acordo com as normas aprovadas pela NI Water.
Tal como acontece com a adoção das estradas, é um requisito legal que os promotores façam provisões prévias para as despesas relacionadas com os sistemas de água e esgotos através de uma caução ou depósito em dinheiro antes de iniciarem as obras para proteger os interesses dos compradores. Estas fontes de fundos garantidos permitem à NI Water concluir os sistemas de água e de esgotos do empreendimento de acordo com um padrão adotável se o promotor se tornar insolvente ou simplesmente não o fizer.
Porque é que as estradas e os esgotos nas urbanizações históricas não podem ser adoptados?
Existem problemas com a adoção de estradas e esgotos em muitos empreendimentos históricos construídos a partir do início da década de 2000. Estes problemas surgiram porque o promotor não concluiu as obras de acordo com os termos e condições exigidos nos seus acordos; as obras não foram concluídas de acordo com as normas adequadas e, à luz da inflação, o valor da caução já não cobre as despesas das obras de arruamento ou de esgotos a realizar pela NI Water e/ou pelo DfI para que o empreendimento atinja as normas adequadas para adoção.
Em muitos casos, o promotor foi à falência ou tornou-se insolvente e não tem meios para concluir as obras. Noutros casos, o DfI pode não ter adotado estradas e esgotos em violação das suas obrigações legais.
Que recursos legais estão disponíveis para os proprietários de casas?
Existem vários recursos legais que podem estar disponíveis para si, incluindo:
Revisão judicial - este processo permite-lhe contestar as decisões do DfI e da NI Water que recusam a adoção das estradas e dos esgotos.
Reclamações de litígio civil - este processo permite-lhe reclamar contra um promotor ou a sua seguradora por negligência e pelos danos e perdas que sofreu devido à não adoção das estradas e dos esgotos.
Muitas destas casas beneficiam de uma apólice de seguro, muitas vezes do regime NHBC. O proprietário da casa poderá intentar uma ação judicial contra esta apólice pelos seus prejuízos.
Exaustão do processo de recurso em caso de recusa de adoção, que inclui um recurso para a entidade reguladora dos serviços públicos no que respeita à recusa de adoção de esgotos.
Apresentar uma queixa ao Provedor de Justiça.
Tenha em atenção que as vias de recurso disponíveis dependerão dos factos individuais do seu caso. A nossa equipa de especialistas em contencioso terá todo o prazer em discutir uma potencial reclamação e as soluções a que pode recorrer.
Há mais alguma coisa que eu deva saber? (Nova lei)
De acordo com o Defective Premises Act (NI) 2024, se o imóvel tiver sido adquirido antes de 2024, os proprietários dispõem de 30 anos a contar da data de aquisição do imóvel para intentar uma ação cível. Para os casos em que o imóvel tenha sido adquirido em 2024, ou mais tarde, a ação deve ser intentada no prazo de 15 anos a contar dessa data.
Trata-se de uma alteração significativa da lei e ajudará os proprietários de casas a interporem acções judiciais, em especial os que compraram propriedades em empreendimentos habitacionais históricos.
Como é que a P.A. Duffy & Co. pode ajudar
Na P.A. Duffy & Co. Solicitors, compreendemos as dificuldades, financeiras e físicas, com que se deparam os proprietários de casas em empreendimentos com estradas e esgotos não adoptados.
Se vive numa urbanização ou numa rua com estradas ou esgotos não adoptados e gostaria de apresentar uma reclamação ou obter mais informações, contacte a nossa equipa especializada em litígios.
Somos instruídos por vários clientes numa série de empreendimentos na Irlanda do Norte. Tencionamos organizar uma série de eventos para discutir as questões com os proprietários de casas afectados em 2025.